民事主体在民事活动中应遵守诚实信用原则

安徽中特律师事务所实习律师陆丹在瑶海法院作为调解员身份进行诉前调解期间顺利调解了一起关于“商品房销售合同纠纷”案件：

案情简介

原告俊科房地产（化名）开发公司分别于2018年7月15日、2019年2月26日与徐某、杜某签订了标的为瑶海区某小区两套商品房的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定了房屋总价款、首付金额、贷款金额。

合同中同时约定了付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限等内容。而就办理按揭事项，双方在《商品房买卖合同补充协议》中已明确约定“如买受人签约后7日内未提供齐全办理按揭贷款所需的个人资料……，出卖人有权要求买受人自筹资金支付全部房价款，买受人提供的个人按揭材料不符合银行要求或买受人有不良贷款信用记录……或因买受人其他原因，导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任，出卖人亦有权要求买受人自筹资金支付。……买受人应在接到通知后15日内付清，……如买受人在出卖人发出要求买受人自筹资金支付全部房款通知之日起超过45日仍未付清全款的，出卖人有权解释本合同，将该房屋另行出售，买受人应承担购房总款10%的违约金。”被告徐某虽然按照《商品房买卖合同》约定支付了首付款，但后续未按照《补充协议》要求及时提供办理按揭贷款材料，导致其不能及时获得银行贷款，后原告俊科房产公司与被告徐某多次进行沟通均未果；而被告杜某则未按照《商品房买卖合同》的约定按时支付购买房屋的首付款。

原告俊科房地产开发公司遂起诉至瑶海法院，要求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求两被告承担约定的违约金及诉讼成本（包括案件受理费及律师费）

调解过程及案件结果

调解员接收案件之后，立刻联系了双方当事人，询问案件细节问题并协调组织双方进行调解。调解员通过询问双方当事人合同签订及手续办理的细节，以及被告徐某后续不配合办理银行按揭贷款手续的原因，了解到原告俊科房地产开发公司在及时履行合同中规定的告知义务时，存在一定的过错，案涉小区的房屋也确实存在一些质量瑕疵。在充分征求双方意见后，调解员协调原被告双方各让一步达成协议：被告徐某同意解除与原告俊科房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，同时原告将所主张被告承担的违约金与诉讼成本的总额降低至10万元整，从返还被告徐某的首付款中一次性扣除；被告杜某与原告俊科房地产开发公司协商继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并配合办理支付首付款、办理房贷按揭等手续，原告亦同意全额免除所主张被告支付的违约金、诉讼费，律师费在被告一年内无偿介绍他人购买一套原告所开发小区的房屋并支付首付款的前提下，予以全额免除。双方就达成的协议作调解协议笔录并签字确认。

办案心得

诚实信用原则是民事主体各方在民事活动中应遵循的基本原则，《民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”民事主体在订立合同时，应考虑自身是否有按照合同条款履行完毕合同的能力；在合同履行过程中，如出现阻碍合同履行的因素，应及时与合同相对方沟通，寻求解决方案，将可能因合同未能履行而造成的损失降低，而不是逃避与相对方的沟通，并且推卸自己应当承担的责任。民事主体在民事活动中认真遵守诚实信用原则，才能保证其有序的进行，营商环境才会维持在健康、持续的状态，进而为正常的民事活动提供良好的土壤和生存空间。